最近的市场盈配网，有点意思了。
政策端、土地端、需求端全部亮明牌，把购买力逼出来。
1）政策端：降低买房成本
5月7日，央妈提前发布一揽子金融政策，降准、降息、降公积金贷款利率。（具体可戳右边复习：子弹总算是打出来了）
紧接着第二天，广州公积金利率从2.85%下调到2.6%，动作神速；估计下一步就是商贷利率下降了。
这些政策，最直接的影响，就是进一步降低买房成本，对买家的刺激效应肯定是有的。
2)土地端：供给侧改革
5月8日，黄埔科学城挂出一块靓地，配学校+面粉厂同款的10%设备平台+执行5.1新国规标准。
接下来的，白云也陆续挂牌设计之都三期、齐富路和政通路西侧地块，都是核心地块，同样在研究对齐新国标。
你可以理解为，这是一场供给侧改革，政府用更好的地块、更好的规划条件来做好房子，用品质带动需求。
对应到成交上，已经有效果，表现是土地溢价成交+民企进场抢地。
一级市场的动作，会把情绪传递到二级市场上，叠加高品质的好房子，吸引一些原本观望的买家进场。
3）需求端：
五一假期，广州的市场热度大家也都看到了吧，总体数据也很亮眼。
据广州住建局统计，5.1-5.5，全市主要在售一手住宅楼盘到访量31466组次，环比节前增长181.8%；认购量2093套，环比节前上涨244.7%。
同比来看，今年五一主要在售一手住宅楼盘到访量同比增长30%，认购量同比增长73%。
而且，这一波热度和低价狂卷的节奏不同——市中心千万级豪宅，开始撑场子了。
保利天曜，五一至今来访超5000组，验资300万依然排长队，5月9日启动了冻资，高达200万，冻资当日人气更高了。
据说客户量超出了保利预期，吹风价开到了10-13万/平。
保利天奕，节前已经抢跑了一波，5月4日重新开放售楼部，当天就有超2000组报备。
中海大境，五一假期来访量环比前四周上升了2倍，认购量暴涨3倍，还有一单“一串二”，单个客户买入两套270平大平层。
这部分买家，对应的是中产以上、顶豪以下的群体，他们对流动性需求的焦虑感更强，优化资产是抵御风险的一种核心手段。
而这些热度高的千万级豪宅盈配网，踩中了这轮城市资产优化的几个重点，撬动了需求：
1）强概念区+强综合性配套+强兑现力
2）新规+品质迭代
3）对比周边新房/二手有一定价格优势
我们也带了粉丝去现场看房，聊聊一些新信息。
1、保利天曜
天曜的基本面，现在已经很清晰了。
珠城东高质量配套+二线南向望江+领先市场的版本户型和外立面+大花园+大社区…
其中，10%设备平台开放空间，相当于赠送二十多平，影响还是很大的。
目前，天曜已经启动冻资，吹风价格10-13万，计划月内开盘。
周边一手房，对标的主要是都荟天珺和保利天瑞。
都荟天珺目前10万/平起步，保利天瑞已经是清盘阶段了，大户型8-10万/平。
周边二手房，可对标的是珠江新城、琶洲保利天悦二线江景房等。
整个珠城，10年楼龄内的次新房放盘量很少，主流的是10-20年楼龄之间的房源。
除开少数顶豪，这些二手房都有共同问题：折旧率高、使用率低（75-85%左右）、容积率高，社区设计和体验感过时。
一套三房，主流上车门槛是1000万，单价基本要到10万/平；优质的改善型四房，基本到2000万以上。
再看琶洲保利天悦，楼龄大部分10年以内，使用率约80%。
近期成交约10-12万/平，133-199平三四房，总价大约1500-2000万，全部北向二三线望江。
和这些二手相比，天曜的优势不少：
1）全广州第一个阳台率25%+10%设备平台，吊打周边二手80%使用率
2）A区南向望江，中高层以上无遮挡
3）高品质感，板楼、三层夹胶中空玻璃+肌理感铝板外立面、全户型阳台和主套配270°弧形玻璃即“全景舱”体验
4）作为核心资产的综合性和成长性盈配网
珠江新城虽然确定性很强，但增长性确实见顶，金融城和琶洲才有空间发展增量。
而天曜，吃的是珠城东和金融城这两碗饭，再叠加体育东小学+员村站TOD+城市级公园+改善型南向江景大社区。
强地段、强综合性，作为城市新一代核心资产的属性很突出，这是天曜最重要的价值。
当然，天曜南地块和北地块，很可以用不一样的定价策略。
北地块改善和小户型是珠城东强地段的门票，而南地块临江板楼大户型用来拉价。
如果你是1200万预算以上，需要配置核心资产类的买家，建议可以看看天曜，本月内随时开盘，想看房的加拆神助手。
2、保利天奕
天奕5.4重新开放，到现在来看，120平户型基本又被抢完了，现阶段的主力是140和190平户型。
140平，单价7.4-7.9万/平，总价1000万起。
190平，单价7.9-8.1万/平，总价1500万起。
很多客户会觉得140户型打不过120户型，但论综合性，对比过全市同价位的改善项目，天奕还是没啥对手：
1）琶洲概念区，全市第一梯队的地段，强核心资产属性
2）2.5容积率，珠金琶新豪宅最低密度
3）专梯入户纯板楼+小高层+新规产品，目前城区唯二
4）保利造城能力，商业、交通、学校加码兑现
这么来看吧，同板块内在售上车户型也是142平，主力面积去到200-300了，主流单价12-14万/平。
天河世界大观板块主流四房，125平户型850万起，140平户型980万起，190平1538万起步。
价格差不多的情况下，琶洲南区的地段更占上风。
再来看产品力。
天奕之前，广州大部分的千万级改善项目，都是板/塔楼混合+高层，很少有纯板楼+小高层为主的组合。
其次，天奕是新规产品，使用率120%。
准确地说，目前广州市区内，做到纯板楼+新规的改善型项目，也就天奕和观樾了。
但天奕会多一重强核心的buff，在广州，能同时兼顾居住属性和资产属性的项目也并不多。
3、中海大境
在现阶段的千万级改善市场，中海大境的重点主要是这几个：
1）新中轴南段的规划和进度，2026年要见成绩
2）项目自身的兑现度更快，预计明年收楼
3）中小户型也有一线观景优势
某程度上，新中轴南段，是在珠金琶之外，另起了一桌。
新中轴的规划能级很高，是世界级的城市会客厅，还会发展数字创新产业等。
新中轴贯通后，海珠国家湿地公园也会升咖，成为广州最核心的城市景观，相当于在云山珠水之后，再加一个“绿洲”概念。
| 广州新中轴海珠段效果图，最终以政府批复为准
而且，新中轴已经是目前广州市中心力度最大、范围最广的旧改，近期的征迁进度、补偿标准的提高，大家都看得到。
相较之下，新中轴的阻力会少得多，2026年就要实现“通轴铺路”。
到时，中海大境周边，将不再是村景，而是新中轴城景+国家级湿地公园，城市界面和配套改善可能会更快。
| 广州新中轴海珠段效果图，最终以政府批复为准
其次，大境的北外立面完成整改之后，口碑已经逆转，业主还送上了锦旗，颜值和品质都看得见。
目前，实景会所已经开放，今年还会开放实景园林，中区预计明年9月底开始交付，自身兑现度也会更快。
现阶段，大境主推的是东区16栋，约129和143平四房，是全盘最后一批中小户型。
大境的中小户型一直卖得不错，主要是因为观景优势和相对的性价比。
16栋129平四房，是全盘最后30套，东北向眺望珠城景观，东南向看园林，高层还能看海珠湖公园，总价950万左右。
143平四房，南望海珠湿地公园，而且无高楼遮挡，视野会更加震撼，总价不到1100万起步。
类似面积段，放在其他改善项目，一般都是二线景观，要么内部楼距很密集。
好了，还想知道更多干货，或者想拿千万级豪宅的选筹建议，加拆神助手继续聊。
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