石溪旧改点金股,破冰!
这两天,海珠区官网发了一张图,石溪村城中村改造项目实施方案征询意见公示。
几个重点:
①全面改造,分4期进行,计划今年进行批复,会有个结果;
原来合作开发商佳兆业,出险暴雷的情况下,石溪找到新方法继续推进。
1)这次是海珠强势下场,虽然名义上佳兆业还在,但是这次规划的提交,公布过程,几乎没有理睬佳兆业方的意见和诉求。
省流一句话,一个字就是干,没佳兆业也能干,不重要。
2)类似康鹭模式,合生不重要,开发商不重要。不管合作方是谁,关键是项目推进最重要。当下的合作模式之下,对比新模式,能对集体,对居民能够利益最大化。
②增加融资区面积,减少了复建面积,地标天际线还在;
总建面284.5万平,复建安置建面158.7万平,融资住宅50.2万平,融资商办48.9万平。
新规划相比20年批复的规划,进行了微调。
不过,整体位置没有大改变,融资区更靠近东南产业群和环城高速,南向视野更好。
北面更靠近工业大道和石溪地铁站的是复建住宅区。
至于最南面一线临江的,则是集中建设的产业区,其中的重点就是21万平的大干围TOD。
虽然,268米地标在规划中没提及点金股,但从规划效果图来看,产业集群的地标塔楼依然在。
③2所新学校,弥补石溪-大干围片区教育缺口
片区内缺乏教育配套,观澜府、映澜台、天荟江湾、江湾潮起几个盘都是没配学校的。
考虑读书,观澜府业主要跨过工业区,到时代大家旁边的海珠外国语实验中学附属第二小学。
大干围地铁站的东面和北面,会分别规划两所学校,用来缓解教育缺口,周边业主们也不用走那么远去读书了。
至于原来的劬劳小学,如无意外会进行整改和扩建。
教育资源也会丰富起来。
④不只是石溪,环岛路打通,创新湾才能翻身
前段时间,海珠发文征收大干围最后100米断头路,势必要完全打通环岛路。
环岛路很重要,一方面环岛路连接了前航道到后航道,是海珠最好的珠江景观面。
另一方面,环岛路串起新兴产业聚集地琶洲,海珠西的文商旅,不用再穿过塞车的市区。
那么石溪旧改破局就很关键了,带动整个创新湾城市界面,以及产业更新。
而且,这一局里不只是石溪旧改,还有旁边的联星旧改,早在去年规划就已经获批。
两宗旧改能如愿同时启动,片区就会彻底翻身。
目前的大干围环岛路,建设得很好看点金股,观澜府、映澜台等豪宅颜值也很高。
但问题是,一旦脱离沿江片区,旁边的工业区就会一秒打回原形,江边欧洲,里面非洲。
石溪和联星旧改的连片启动,会是远远1+1>2的效果。
⑤130万方商办,石溪旧改产业怎么搞
项目总建设量近50%,规划为商业、办公,不只是简单的拆建新房子,石溪是想围绕大干围旁边工业区,搞些事情的。
其中,会打造130万平的非住业态,包括约59万平的村集体与国有物业、约49万平融资商办,以及约21万平的大干围场站综合体(政府收储)。
原本石溪重点产业是纺织、服装、印刷产业,未来也会是外来产业引入+原地产业升级的两条腿走路。
旧改推进后,总部写字楼、星级酒店、地铁上盖商业综合体、滨江公园,都在规划之中。
⑥内卷的海珠西,石溪旧改能否杀出重围?
石溪融资区建面99万平,相当于2.5个中海大境,约等于康鹭旧改的80%体量(126.2万平)。
不过,石溪有近50%面积都给了商办,约49万平。
考虑到成本算账,未来会有不少公寓,是石溪站以北的几个小型融资商办地块,还有可能的大干围地铁站旁的望江大平层。
所以,住宅体量就相应少,约50.2万平(含公建配套设施5万平米)。
也就是45万方商品房,大约4000-5000套房子。
分为两个部分,一个是靠近石岗路融资区,由于景观、配套、地铁站都比较远,未来产品会偏向刚改。
另一个则是,在规划新学校南北两侧的两个融资区,北面更近成熟的鸣翠花园、金碧花园,以及石溪地铁站。
南面融资区体量则更大,南向江景更好,靠近大干围地铁站和产业区。
石溪还是很全能的,相对于海珠西,有更好的江景景观,和城市界面。
参考,燕语堂悦约5.6-6.5万/平,中建天钰约5万/平。
而对比起,大干围旁的江湾潮起、观澜府等项目,景观虽有差距,但距离学校、地铁站都更近。
目前,江湾潮起景观一般的低区5.5万/平,望江大户型则在7万+。
换句话说,将来价格大概率会在两者之间,作为海珠难得的旧改连片开发,石溪有自己的配套优势。
不过,融资区住宅有个普遍问题是南面靠近环城,这一点不少客户会介意。
⑦石溪旧改,全海珠都在等的翻盘大戏。
石溪,在我们后台评论区,自从暂停后,一直被追问,什么时候可以启动。
聊小坪的时候,有石溪;聊旧改的时候,有石溪;聊海珠的时候,还在问石溪...
石溪拆出来,除了对本身的村民,是生活品质的提升外,对于周边业主来说,也是配套的全面升级。
前面提到过的新学校、新城市界面、新产业集群,还有环岛路的全面打通,所以大家都很期待。
但愿,石溪,这一次是真的回来了。
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