石溪旧改点金股，破冰！
这两天，海珠区官网发了一张图，石溪村城中村改造项目实施方案征询意见公示。
几个重点：
①全面改造，分4期进行，计划今年进行批复，会有个结果；
原来合作开发商佳兆业，出险暴雷的情况下，石溪找到新方法继续推进。
1)这次是海珠强势下场，虽然名义上佳兆业还在，但是这次规划的提交，公布过程，几乎没有理睬佳兆业方的意见和诉求。
省流一句话，一个字就是干，没佳兆业也能干，不重要。
2）类似康鹭模式，合生不重要，开发商不重要。不管合作方是谁，关键是项目推进最重要。当下的合作模式之下，对比新模式，能对集体，对居民能够利益最大化。
②增加融资区面积，减少了复建面积，地标天际线还在；
总建面284.5万平，复建安置建面158.7万平，融资住宅50.2万平，融资商办48.9万平。
新规划相比20年批复的规划，进行了微调。
不过，整体位置没有大改变，融资区更靠近东南产业群和环城高速，南向视野更好。
北面更靠近工业大道和石溪地铁站的是复建住宅区。
至于最南面一线临江的，则是集中建设的产业区，其中的重点就是21万平的大干围TOD。
虽然，268米地标在规划中没提及点金股，但从规划效果图来看，产业集群的地标塔楼依然在。
③2所新学校，弥补石溪-大干围片区教育缺口
片区内缺乏教育配套，观澜府、映澜台、天荟江湾、江湾潮起几个盘都是没配学校的。
考虑读书，观澜府业主要跨过工业区，到时代大家旁边的海珠外国语实验中学附属第二小学。
大干围地铁站的东面和北面，会分别规划两所学校，用来缓解教育缺口，周边业主们也不用走那么远去读书了。
至于原来的劬劳小学，如无意外会进行整改和扩建。
教育资源也会丰富起来。
④不只是石溪，环岛路打通，创新湾才能翻身
前段时间，海珠发文征收大干围最后100米断头路，势必要完全打通环岛路。
环岛路很重要，一方面环岛路连接了前航道到后航道，是海珠最好的珠江景观面。
另一方面，环岛路串起新兴产业聚集地琶洲，海珠西的文商旅，不用再穿过塞车的市区。
那么石溪旧改破局就很关键了，带动整个创新湾城市界面，以及产业更新。
而且，这一局里不只是石溪旧改，还有旁边的联星旧改，早在去年规划就已经获批。
两宗旧改能如愿同时启动，片区就会彻底翻身。
目前的大干围环岛路，建设得很好看点金股，观澜府、映澜台等豪宅颜值也很高。
但问题是，一旦脱离沿江片区，旁边的工业区就会一秒打回原形，江边欧洲，里面非洲。
石溪和联星旧改的连片启动，会是远远1+1＞2的效果。
⑤130万方商办，石溪旧改产业怎么搞
项目总建设量近50%，规划为商业、办公，不只是简单的拆建新房子，石溪是想围绕大干围旁边工业区，搞些事情的。
其中，会打造130万平的非住业态，包括约59万平的村集体与国有物业、约49万平融资商办，以及约21万平的大干围场站综合体（政府收储）。
原本石溪重点产业是纺织、服装、印刷产业，未来也会是外来产业引入＋原地产业升级的两条腿走路。
旧改推进后，总部写字楼、星级酒店、地铁上盖商业综合体、滨江公园，都在规划之中。
⑥内卷的海珠西，石溪旧改能否杀出重围？
石溪融资区建面99万平，相当于2.5个中海大境，约等于康鹭旧改的80%体量（126.2万平）。
不过，石溪有近50%面积都给了商办，约49万平。
考虑到成本算账，未来会有不少公寓，是石溪站以北的几个小型融资商办地块，还有可能的大干围地铁站旁的望江大平层。
所以，住宅体量就相应少，约50.2万平(含公建配套设施5万平米)。
也就是45万方商品房，大约4000-5000套房子。
分为两个部分，一个是靠近石岗路融资区，由于景观、配套、地铁站都比较远，未来产品会偏向刚改。
另一个则是，在规划新学校南北两侧的两个融资区，北面更近成熟的鸣翠花园、金碧花园，以及石溪地铁站。
南面融资区体量则更大，南向江景更好，靠近大干围地铁站和产业区。
石溪还是很全能的，相对于海珠西，有更好的江景景观，和城市界面。
参考，燕语堂悦约5.6-6.5万/平，中建天钰约5万/平。
而对比起，大干围旁的江湾潮起、观澜府等项目，景观虽有差距，但距离学校、地铁站都更近。
目前，江湾潮起景观一般的低区5.5万/平，望江大户型则在7万+。
换句话说，将来价格大概率会在两者之间，作为海珠难得的旧改连片开发，石溪有自己的配套优势。
不过，融资区住宅有个普遍问题是南面靠近环城，这一点不少客户会介意。
⑦石溪旧改，全海珠都在等的翻盘大戏。
石溪，在我们后台评论区，自从暂停后，一直被追问，什么时候可以启动。
聊小坪的时候，有石溪；聊旧改的时候，有石溪；聊海珠的时候，还在问石溪...
石溪拆出来，除了对本身的村民，是生活品质的提升外，对于周边业主来说，也是配套的全面升级。
前面提到过的新学校、新城市界面、新产业集群，还有环岛路的全面打通，所以大家都很期待。
但愿，石溪，这一次是真的回来了。
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